ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2016 VÀ GIAI ĐOẠN 2011 - 2016 (HOREA)

 

Bản đánh giá thị trường bất động sản năm 2016 và giai đoạn 2011 - 2016 được Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đưa ra trong báo cáo tổng kết tại kỳ họp đại hội III (2016 - 2021) ngày 30/12/106, Nhận thấy bản đánh giá này chứa đựng nhiều số liệu chính thống và thông tin hết sức quan trọng, bổ ích cho nhà đầu tư, nhân sự hoạt động trong lĩnh vực và người tiêu dùng, HungThinhLand.pro.vn xin được trình bày lại và chia sẻ để quý độc giả có thêm một bước tiến mới tới gần với việc đầu tư bất động sản một cách chuyên nghiệp. 

Đại hội lần III nhiệm kỳ 2016 - 2021 HoREA

 

I. Những diễn biến chính của thị trường bất động sản năm 2016 và giai đoạn 2011-2016:

- Năm 2010, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng 'bong bóng" lần thứ 2, nhưng mức độ và quy mô tác động có thấp hơn so với đỉnh "bong bóng" năm 2007.

- Tháng 02/2011, Chính phủ ban hành Nghị quyết 11/NQ-CP thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản, và coi bất động sản là phi sản xuất, thị trường bất động sản lập tức rơi vào khủng hoảng đóng băng lần thứ hai rất nghiêm trọng, tác động đến các doanh nghiệp bất động sản, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, các sàn giao dịch, các doanh nghiệp có liên quan bất động sản (như ngành sản xuất vất liệu xây dựng, sắt thép, xi măng, trang thiết bị nội ngoại thất, các nhà thầu thi công, các đơn vị tư vấn...); Nhiều người lao động do bị giảm thu nhập hoặc bị mất việc làm; Nhà nước cũng bị sụt giảm nguồn thu ngân sách và tác động đến kinh tế vĩ mô; đã xuất hiện 02 vấn nạn lớn là hàng tồn kho, và nợ xấu trong thị trường bất động sản, nợ đọng xây dựng cơ bản lên đến hơn 90.000 tỷ đồng; Về mặt xã hội, nhiều người thu nhập thấp không có cơ hội và điều kiện tạo lập nhà ở. Đến tháng 11/2011, Chính phủ đã xác định lại, coi bất động sản là ngành sản xuất, kinh doanh có điều kiện, chứ không phải phi sản xuất như quan điểm trước đây.

- Ngày 07/01/2013, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP đưa ra các chính sách hỗ trợ sản xuất và thị trường, trong đó có gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Tác động lớn nhất của chính sách này này là đã góp phần giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu, hỗ trợ người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị có nhà ở, và đã góp phần giúp thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trơn lại kể từ cuối năm 2013 cho đến nay. Sau 03 năm thực hiện chính sách này, đến hết tháng 11/2016, cả nước đã có 56.181 người tạo lập được nhà ở, và đã giải ngân được gần 30.000 tỷ đồng. Riêng tại thành phố Hồ Chí Minh, đã có 10.316 cá nhân vay 5.575,4 tỷ đồng và 8 chủ đồng tư dự án nhà ở xã hội vay 1.456,8 tỷ đồng. Tuy nhiên, việc chấm dứt gói tín dụng ưu đãi này cũng đã có tác động tiêu cực làm cho người có thu nhập thấp đô thị khó tiếp cận nhà ở và cũng tác động đến phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền.

- Từ cuối năm 2013 đến nay, thị trường bất động sản tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng tích cực và năm 2015 là năm mà thị trường đạt đỉnh cao nhất. Tuy nhiên, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại trong năm 2016 và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro, như đã có hiện tượng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng; nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là người mua nhà) đổ vào thị trường bất động sản rất lớn, có xu hướng lệch về một số doanh nghiệp lớn và có sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp... Từ thực tiễn đó, Hiệp hội và Bộ Xây dựng đã có cảnh báo và khuyến nghị các doanh nghiệp cần cơ cấu lại đầu tư, nên chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà cho thuê giá thấp. Ngân hàng Nhà nước cũng đã sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN chỉ sau 1 năm triển khai, để thay thế bằng Thông tư 06/2016/TT-NHNN ngày 06/06/2016 nâng hệ rủi ro trong kinh doanh bất động sản từ 150% lên mức 200% và đặt ra lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản trong 2 năm (Năm 2016 giữ nguyên tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngấn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn ở mức 60%; từ 01/01/2017 giảm còn 50%; từ 01/01/2018 giảm còn 40%). Bộ Tài chính cũng vừa đưa ra kế hoạch tư nay đến trước năm 2020 sẽ xây dựng Luật Thuế đánh trên người sở hữu nhiều nhà ở nhằm mục đích ngăn ngừa đầu cơ nhằm giảm thiểu rủi ro trên thị trường bất động sản.

Đại hội III hiệp hôi bất động sản thành phố hồ chí minh

Lễ đón nhận huân chương lao động của thành viên HoREA từ phó chủ tịch nước.

 

II. Đánh giá thị trường bất động sản:

1. Mặt tích cực:

- Nhìn tổng quát kể từ cuối năm 2013 đến nay, thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng mang tính tích cực.

- Nguồn thu ngân sách từ thị trường bất động sản gia tăng và chiếm tỷ trọng ngày càng lớn, trong đó cò tiền sử dụng đất. Ví dụ: Thành phố Hồ Chí Minh đến ngày 10/11/2016, đã thu tiền sử dụng đất của 80 doanh nghiệp được 10.000 tỷ đồng và còn 40 doanh nghiệp chưa nộp tiền sử dụng đất với số tiền 1.889 tỷ đồng.

- Các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang thống lĩnh và dẫn dắt thị trường bất động sản và cả thị trường mua bán sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (MA&A). Riêng lĩnh vực tư vấn đầu tư, môi giới văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại có liên quan người nước ngoài hoặc quản lý bất động sản, nhất là vận hành các dự án chung cư cao cấp, thì doanh nghiệp nước ngoài thống lĩnh thị trường này.

- Nguồn vốn xã hội được huy động vào thị trường bất động sản rất lớn và tăng mạnh trong những năm gần đây.

- Trong các năm qua, thị trường bất động sản thường nằm trong top 3 hấp thụ nguồn vốn FDI, nhưng đang có dấu hiệu giảm trong năm 2016, cụ thể như sau: Năm 2014 đạt 21,92 tỷ USD, trong đó 2,54 tỷ USD vào bất động sản. Năm 2015 đạt 24,1 tỷ USD, trong đó có 2,4 tỷ USD vào bất động sản. 11 tháng đầu năm 2016 đạt 18,1 tỷ USD, trong đó chỉ có 740,9 triệu USD vào bất động sản, nhưng mặt tích cực là tỷ lệ giải ngân trong năm 2016 tăng mạnh hơn các năm trước, có thể đạt mức 16 tỷ USD.

- Lượng kiều hối hàng năm rất lớn, khoảng 10-13 tỷ USD/năm, riêng thành phố Hồ Chí Minh có khả năng đạt được 5,7 tỷ USD trong năm 2016. Trong đó, có khoảng 21% đầu tư vào thị trường bất động sản.

- Tăng trưởng tín dụng đến hết tháng 11/2016, cả nước đạt khoảng 14,57%, trong đó tăng trưởng tín dụng tiền đồng lên đến 15,81%. Dư nợ tín dụng trên địa bàn thành phố đạt 1.374.000 tỷ đồng, tăng trưởng khoảng 16,6% cao nhất nước và có khả năng đạt được mục tiêu tăng trưởng tín dụng lớn trong năm 2016 khoảng 19% (Nhưng với quy mô tăng trưởng tín dụng lớn trong năm nay cũng đã tiềm ẩn nguy cơ tăng tỷ lệ nợ xấu có thể xảy ra trong trung hạn và dài hạn cần được tiếp tục giám sát chặt chẽ). Tỷ lệ nợ xấu toàn thành phố hiện nay khoảng 3,79% (nếu loại trừ nợ xấu của 3 ngân hàng bị mua lại 0 đồng: Ngân hàng Xây dựng, Ngân hàng Đại dương, Ngân hàng Dầu khí toàn cầu, thì nợ xấu tín dụng của thành phố chỉ là 2,03%). Trong đó, tín dụng vào thị trường bất động sản thành phố đạt khoảng 150.000 tỷ đồng, chiếm 10,6% tổng dư nợ tín dụng của thành phố và chiếm tỷ lệ 35,2% tổng dư nợ tín dụng bất động sản cả nước (426.000 tỷ đồng), đạt mức tăng trưởng 14,2% so với năm 2015 (cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản của cả nước, chỉ đạt 8,5%); nợ xấu bất động sản thành phố chỉ khoảng 2,6% (thấp hơn tỷ lệ nợ xấu bất động sản 3,93% của cả nước). Đáng quan tâm là dư nợ vay tiêu dùng toàn thành phố (với lãi suất 10%/năm, được tín chấp, hoặc có tài sản bảo đảm) khoảng 202.000 tỷ đồng, chiếm 14,7% tổng dư nợ, trong đó đã có đến khoảng 38% (tương đương hơn 70.000 tỷ đồng) cho vay để xây nhà, sửa chữa nhà. Khoản vay này cũng cần được giám sát chặt chẽ để sử dụng đúng mục đích, vì người vay có thể chuyển tiền vay qua đầu tư bất động sản. Tăng trưởng huy động tiết kiệm trong 11 tháng đầu năm 2016, toàn thành phố đạt 13,78% và có thể đạt mốc 16% cả năm, trong đó có 81% là nguồn vốn huy động ngắn hạn.

- Thành phố đang quyết liệt triển khai kế hoạch xây dựng lại 474 chung cư cũ trước năm 1975 đang bị hư hỏng nặng và chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch:

  • Uỷ ban nhân dân thành phố đã được Thủ tướng Chính phủ phân cấp, uỷ quyền lựa chọn chủ đầu tư các dự án chung cư loại D (nguy hiểm). Thành phố cũng quyết định phân cấp, uỷ quyền cho Uỷ ban nhân dân các quận thực hiện việc kiểm định chất lượng chung cư và lựa chọn chủ đầu tư, với mục tiêu xây dựng lại tối thiểu 50% số lượng chung cư cũ từ nay đến năm 2020. Nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đã đăng ký thực hiện các dự xây dựng lại chung cư cũ, như đã có 30 doanh nghiệp đăng ký đầu tư xây dựng lại chung cư Nguyễn Thiện Thuật quận 3, chung cư Ngô Gia Tự quận 10, chưng cư Thanh Đa quận Bình Thạnh...
  • Thành phố phải di dời, tái định cư hơn 20.000 hộ gia đình sống trên và ven kênh rạch. Trong đó, tập trung lớn nhất tại quận 8 với khoảng 7.000 hộ (riêng dự án Nam kênh Đôi có hơn 5.000 hộ), dự án rạch Xuyên Tâm quận Bình Thạnh với khoảng 2.500 hộ. Các doanh nghiệp bất động sản đã tích cực tham gia chương trình này, tiêu biểu là công ty cổ phần Hà Nội Ngàn Năm xin đầu tư dự án rạch Xuyên Tâm, công ty cổ phần đầu tư hạ tầng và nhà ở Sài Gòn xin đầu tư dự án Nam kênh Đôi...

nha-o-xa-hoi

Một dự án nhà ở xã hội với gói vay ưu đãi 30.000 tỷ động đang chuẩn bị bản giao nhà ở Bình Dương.

 

- Công tác phát triển nhà ở xã hội năm 2016 cũng đã có sự chuyển biến tích cực, đã xây dựng hoàn thành 2 dự án tại phường Thảo Điền (do công ty cổ phần Thủ Thiêm đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách), và tại phường Bình An quận 2 với tổng số 1.260 căn hộ; dự án nhà lưu trú công nhân tại khu công nghiệp Đông Nam huyện Củ Chi với 4.600 chỗ ở cũng đã xây dựng hoàn thành; và có 11 dự án nhà ở xã hội khác cũng đang được triển khai xây dựng. Sở Xây dựng cũng đã trình Uỷ ban nhân dân thành phố phê duyệt 39 dự án nhà ở xã hội với khoảng 45.000 căn hộ sẽ được triển khai thực hiện trong giai đoạn 2016 - 2020.

- Trong năm 2016, Sở Tài nguyên Môi trường đã công bố các dự án nhà ở đã thế chấp ngân hàng đã góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản, cung cấp thông tin cần thiết cho người tiêu dùng và tạo áp lực buộc các chủ đầu tư dự án, các ngân hàng thương mại phải thực hiện đầu đủ trách nhiệm đối với người mua nhà.

- Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh năm 2016 và năm 2017 có thêm trên 30.000 sản phẩm nhà ở. Chỉ riêng Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn cho 57 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 29.016 căn nhà, gồm có 27.792 căn hộ và 1.225 nhà thấp tầng. Trong đó, có 5.630 căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, chiếm tỷ lệ 20,3%; có 16.750 căn hộ thuộc phân khúc trung cấp, chiếm tỷ lệ 60,3%; và 5.412 căn hộ thuộc phân khúc bình dân, chiếm tỷ lệ 21,6%. Bên cạnh đó, có những doanh nghiệp như công ty Him Lam, công ty Khang Điền... xây dựng xong nhà mới bán cho người tiêu dùng nên không phải đăng ký bán hàng qua Sở Xây dựng. Kết quả hoạt động của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh năm 2016 đã cho thấy phân khúc nhà ở vừa túi tiền chiếm tỷ lê 79,7% vẫn đang là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản. Giao dịch bất động sản 11 tháng đầu năm 2016 tại thành phố Hồ Chí Minh đạt khoảng 14.000 giao dịchgiảm hơn 10% so với năm 2015 (có 18.700 giao dịch). Tồn kho bất động sản cả nước còn khoảng 31.842 tỷ đồng, giảm 19.047 tỷ đồng so với năm 2015. Trong đó, thành phố Hồ Chí Minh chỉ còn tồn kho 5.954 tỷ đồng, giảm 4.153 tỷ đồng so với năm 2015. Giá bán căn hộ chỉ tăng khoảng trên dưới 5%, giá bán đất nền có mức tăng cao hơn khoảng trên dưới 10% tuỳ theo loại sản phẩm, tiện ích hoặc vị trí dự án. Tuy nhiên, thị trường vẫn thiếu sản phẩm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, đặc biệt thiếu nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ. Bên cạnh đó, với 500 dự án trên địa bàn thành phố bị ngưng triển khai, trong đó có nhiều dự án bất động sản dở dang, do nhiều nguyên nhân nhưng chủ yếu là do giải phóng mặt bằng, đang là "phần chìm của tảng băng hàng tồn kho". Nhưng điều đáng phê phán là có một số ít doanh nghiệp chưa hoàn thành phần móng chung cư, chưa có bảo lãnh ngân hàng, chưa giải chấp tài sản thế chấp hoặc chưa được Sỏ Xây dựng chứng nhận đủ điền kiện nhưng đã bán nhà hình thành trong tương lai cho người tiêu dùng, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nhà.

 

2. Mặt hạn chế, tiêu cực:

- Đáng lo ngại nhất là thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại trong năm 2016 và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro bên trong, như đã nêu trong bản báo cáo.

- Hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách điều chỉnh thị trường bất động sản bước đầu đã được đổi mới, có nhiều tiến bộ hơn trước, nhưng vẫn chưa thực sự hoàn thiện để tạo hành lang pháp lý thực sự thông thoáng, minh bạch, bình đẳng.

- Thủ tục hành chính, con người hành chính vẫn là lực cản rất lớn cho sự phát triển.

- Chưa có đủ nguồn nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở cho thuê giá rẻ để giải quyết nhu cầu cấp bách của người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.

- Một số doanh nghiệp chưa thể hiện đầy đủ trách nhiệm xã hội, trách nhiệm với người tiêu dùng. Vẫn có dự án chưa đủ điều kiện sử dụng, chưa có hệ thống phông cháy, chữa chấp, chưa đảm bảo an toàn nhưng đã bàn giao cho người mua nhà; nhiều trường hợp người mua nhà nhiều năm vẫn chưa được chủ đầu tư làm "sổ đỏ"; hoặc có trường hợp chủ đầu tư đem thế chấp căn hộ đã bán cho người tiêu dùng. Đây là vấn đề gây bức xúc, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người tiêu dùng và Nhà nước cần phải có biện pháp xử lý các chủ đầu tư đã vi phạm pháp luật.

danh-gia-thi-truong-bat-dong-san-nam-2016

Một dự án của chủ đầu tư Hưng Thịnh đang thi công vượt tiến độ tại Quận Thủ Đức

 

3. Nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản phục hồi từ cuối năm 2013 và tiếp tục tăng trưởng cho đến nay:

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản phục hồi từ cuối năm 2013 và tiếp tục tăng trưởng cho đến nay, nhưng có thể nêu những nguyên nhân trực tiếp là:

- Trước hết các doanh nghiệp đã tự cứu mình thông qua hoạt động tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, dừng, giảm, giãn tiến độ triển khai dự án, cơ cấu lại sản phẩm phù hợp nhu cầu và sức mua của thị trường; tăng cường hợp tác, liên kết giữa các doanh nghiệp; mở rộng mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A), ví dụ: các công ty Novaland, Hưng Thịnh, Phúc Khang, Khang Điền... đã mua lại nhiều dự án bị "trùm mền" trước đây và tái khởi động lại, được thị trường hấp thụ tốt.

- Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, chủ yếu là kích cầu tiêu dùng; cho phép chuyển dự án nhà ở thương mai sang nhà ở xã hội; cho phép phân chia căn hộ lớn thành căn hộ vừa và nhỏ... Hệ thống pháp luật được hoàn thiện , thêm một bước như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014... đã góp phần giúp thị trường phục hồi và tăng trưởng.

- Phần lớn các doanh nghiệp bất động sản đã nâng cao trách nhiệm xã hội, trách nhiệm với người tiêu dùng, đã lựa chơi phân khúc đầu tư tuỳ theo thế mạnh của mình, nhưng đều căn cứ vào nhu cầu, thị hiếu và khả năng thanh toán của khách hàng, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Phân khúc bất động sản cao cấp cũng đã đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của tầng lớp người có thu nhập cao và của người nước ngoài, đã góp phần tô điểm thêm diện mạo mới của đô thị. Các dự án ngày càng có nhiều tiện ích, an toàn, xanh và thân thiện môi trường đang là xu thế phát triển của thị trường bất động sản.

Hy vọng bản đánh giá thị trường bất động sản năm 2016 và giai đoạn 2011 - 2016 trên đây sẽ đem đến cho quý độc giả cái nhìn tổng quát và đầy đủ nhất về thị trường này.

Mr. An Tiến

(ST.)

 

 


ĐĂNG KÝ NHẬN THÔNG TIN TƯ VẤN

thanhngang



 
Nathan James

An Quang Tiến PGĐ sàn Hưng Thịnh

  • Di động:0938 85 77 82
  • Văn phòng: 0986 88 17 57
  • Email:antien.bds@gmail.com
  • 527 Điện Biên Phủ P.25 Q.Bình Thanh, Tp.HCM

Phó giám đốc sàn giao dịch bất động sản Hưng Thịnh, giải đáp mọi thắc mắc khách hàng, hỗ trợ hướng dẫn khách hàng khai thác thông tin...

Liên hệ

Loading...
Hỗ Trợ Trực Tuyến